Kleine en grote problemen worden hier besproken, met hun mogelijke oplossingen.
Bouwtekeningen van J3
Horizontaal aanzicht
Dakaanzicht
Constructiedetails
Dak
Gevelaanzichten
Noord-Oost (vanaf J4)
Zuid-West (vanaf J2)
Noord-West (vanaf straat)
Zuid-Oost (vanaf vijver)
Verticale doorsneden
Evenwijdig aan straat (door liftschacht)
Evenwijdig aan straat (midden door gebouw)
Haaks op straat (B-B van dakaanzicht)
Hemelwaterafvoer terras
Het terras van het penthouse heeft drie hemelwaterafvoeren. De twee richting het zuidwesten (naar de buren van J2) leveren geen problemen op. Zij lozen op de dakgoot vlak eronder en dat gaat goed. Een probleem is de derde afvoer die aan de vijverkant is aangebracht. Bij hevige regen krijgt deze afvoer te maken met wind die het uitstromende water alle kanten uit laat vallen. Het water komt dan niet in de daaronder liggende dakgoot terecht, maar stroomt over de ramen eronder en het balkon.
| afvoeropening vijverzijde | afvoer vanaf terraszijde | PVC-buis nieuw | PVC-buis afgezaagd | afvoer met boldraadfilter |
 |
 |
 |
 |
 |
Regenwater op het terras wordt vooral door de twee andere afvoeren geloosd. Pas bij een uitzonderlijke hoge waterstand op het terras zal de getoonde afvoer ook gaan lozen. Dat zal slechts zeer sporadisch optreden.
Het voordeel van deze oplossing is dat er aan de buitenkant niets hoeft te worden veranderd. Geen lelijke pijp en dergelijke. Het bleek simpel (en goedkoop) te realiseren met een PVC bocht van 30graden in de maat 80/87mm. Uiteraard van Heymans.
Verwarming
Bij de oplevering in 2010 werden alle appartementen voorzien van een eigen HR-ketel, met een individuele rookgasafvoer (RGA) en een individuele aanvoer voor de verbrandingslucht (van buiten). Beide buizen hebben een diameter van 80mm. Voor mij een beetje onlogisch, is de witte de RGA, de zwarte de aanvoer van lucht. De individuele RGA’s lopen van de HR-ketel direct de technische schacht in en daarna naar boven tot door de dakdoorvoer (soort schoorsteen zoals op de foto zichtbaar is). Aan de bovenkant van de dakdoorvoer zie je bij onze gebouwen de buizen uitsteken behorende bij de individuele appartementen. Dat zijn de zes individuele RGA’s van de zes onderste appartementen, een beetje moeilijk zichtbaar zit erachter nog een zevende RGA (van het penthouse). De aanvoerbuizen voor de verbrandingslucht zijn niet zichtbaar en bevinden zich in de schoorsteen.
Op de onderste foto zijn de leidingen (kanalen) te zien die door openingen door alle etages heenlopen. Het zijn hier de kanalen voor de even huisnummers. De oneven huisnummers hebben een schacht aan de andere kant van de betonnen muur links in beeld. De leidingschacht is op deze foto nog niet klaar, de leidingen zijn open zichtbaar. Op iedere etage eindigen twee kanalen voor de eigen HR-ketel.
Bij vervanging van de oorspronkelijke ketel moet altijd een nieuwe RGA worden geïnstalleerd. Nooit een nieuwe ketel aansluiten op de bestaande RGA. Aangezien de maximale levensduur van ketels op 15 jaar wordt geschat zullen onze RGA’s rond het jaar 2025 moeten worden vervangen. Om hoge kosten tegen te gaan kan mogelijk gebruik worden gemaakt van flexibele RGA-slangen (bijvoorbeeld Panflex en Burgerhout) in kleine diameters, die door de bestaande RGA-kanalen geleid kunnen worden. Relinen behoort ook tot de mogelijkheden, hierbij is geen breekwerk nodig en wordt van buitenaf alleen aan de binnenkant een hittebestendige laag aangebracht.
Bedenk dat een all-electric verwarming met warmtepomp die doorvoer niet meer nodig heeft (omdat hij gasloos werkt). Dit is een kwestie voor de VvE, ook bij vervanging van een individuele ketel.
Een elektrische ketel (met of zonder boiler) heeft uiteraard ook geen rookgasafvoer meer. Bovendien hebben deze apparaten vrijwel geen onderhoud nodig en zijn ze vrij goedkoop. Voor een groot appartement zijn deze echter minder geschikt. Mogelijk wel geschikt zijn monobloc warmtepompen. Een monobloc WP bestaat uit een gesloten systeem waarbij het koudemiddel niet buiten het apparaat komt. Zij hebben vrijwel geen onderhoud nodig (vergelijkbaar met een koelkast) en kunnen direct op de radiatoren worden aangesloten (met water). Uiteraard zijn lage temperatuurradiatoren gunstiger dan gewone, maar vloerverwarming is niet altijd nodig. Als de beide buizen die nu voor de RGA worden gebruikt toch moeten worden vervangen (na 15 jaar of bij een nieuwe ketel) moet er worden nagedacht of de diameter niet groter moet worden gekozen om voldoende lucht naar de WP te kunnen brengen om efficiënt te kunnen werken. In de schacht is er voldoende ruimte voor en open moet de schacht toch.
Aansluitingen drie rioolbuizen gebouw naar hoofdriool straat (2 vuilwater, 1 hemelwater)
 |
 |
Links onze situatie met rechts een voorbeeld van het gescheiden systeem.
In 2022 vond er in J8 een ernstige overstroming van de riolering plaats. In het appartement op de begane grond. Bij het herstel van de rioleringsbuizen werd geconstateerd dat de aansluiting van de twee gescheiden rioleringen in 2010 onjuist (lees goedkoop) was aangelegd door de aannemer in 2010.
De vuilwaterriolering had apart van de hemelwaterafvoer moeten worden aangesloten op de beide gescheiden rioolbuizen in de straat. Maar beide vuilwaterrioleringen waren bij J8 samengevoegd en samen met de hemelwaterafvoer op één riool in de straat aangesloten. Deze constructie met één verbinding met de straatriolering was de meest goedkope oplossing. De kosten van één verbinding is voor de aannemer uiteraard lager. Samen met de gemeente wordt er in 2022 naar een oplossing gezocht.
De andere gebouwen overwegen door een rioleringsbedrijf met een camera onderzoek naar het leiding en de mate van verzakking te laten doen. Daarna moet mogelijk de juiste aansluiting worden aangelegd.
Op 30 november 2022 werd bij J7 onderzoek gedaan door de gemeente van de aansluitingen op het hoofdriool, voor vuilwater en voor hemelwater.
Daarbij bleken de uit het gebouw komende vuilwaterrioleringen geen gescheiden aansluiting te hebben op het hoofdriool van de straat, maar slechts één. De werkers van de gemeente gaven daarvoor een overtuigend argument aan. Iedere aparte aansluiting kost honderden euro’s. Een aannemer zal dan al snel geneigd zijn om de beide rioolbuizen per gebouw eerst samen te voegen en dan pas aan te laten sluiten op het gemeenteriool. Kennelijk is dat gebeurd. Het nadeel van die constructie is dat er een langere weg voor de inhoud moet worden afgelegd met daardoor minder afschot en meer risico op verstopping. De stroming zal minder worden en door de samenvoeging neemt de kans op problemen nog extra toe.
Verder ligt de vuilwaterriolering minder diep in de grond dan de hemelwaterafvoer. Het vuilwaterriool op een diepte van ongeveer 80cm en de hemelwaterafvoer op ruim één meter.
De ideale situatie:
Rechte en korte verbindingen tussen gebouw en hoofdriool. Daarmee voorkom je een deel van de mogelijke problemen in de toekomst. Ook een mogelijkheid om eenvoudig toegang tot de riolering te kunnen krijgen is gewenst.
Voorstel naar VvE:
Maak de aansluiting naar hoofdriool alsnog in orde. Dat kost een paar duizend euro’s (graafwerkzaamheden en kosten aansluiting op hoofdriool), maar maakt de kans op problemen voor ons als bewoners veel kleiner.
Lekkage
Als eerste kregen we te maken met lekkage onder een kozijn optredend. Om die reden was het noodzakelijk een constructietekening te vinden van de waterafvoer onder de kozijnen.
Het blauwe lijntje geeft het kanaaltje weer waardoor vocht dat zich heeft verzameld voor (niet onder) een kozijn kan worden gedraineerd naar het balkon eronder. Dat kanaaltje heeft beperkte capaciteit. Als er teveel water binnendringt bij het kozijn boven het kanaaltje, zal het water onvoldoende kunnen worden verwerkt en zoekt het water een alternatieve route. Met lekkage in het onderliggende appartement tot gevolg. In de loop van de tijd kan dit kanaaltje ook door vuil verstopt raken. Een grote hoeveelheid regenwater kunnen deze kanaaltjes nooit verwerken.
Op het Franse balkon van het penthouse van J3 is de bovenkant van het betreffende gootje dicht gekit. Er kan dus in principe geen regenwater meer instromen. Alleen optredend condens zal kunnen drogen.
Voor de verwerking en afvoer van grote hoeveelheden regenwater zijn de kanaaltjes niet geschikt.
Draaikiepramen
De draaikiepramen zijn van hout gemaakt en geleverd door de timmerfabriek Katwijk (?)
Aan de onderzijde is op de dorpel een aanslagprofiel aangebracht van de firma BUVA.
Deze profielen zijn op de dorpel vastgeschroefd en hebben twee rubberen profielen die na meerdere jaren niet meer soepel aan het raam aansluiten. Ook bij het schilderen leveren deze profielen praktische problemen op. De onderste hoeken worden graag bewoond door spinnen die vliegen en andere viezigheid in die hoeken laten zitten. De schilders maken die hoeken niet schoon en schilderen de hoeken eveneens niet. Met enige waterdruk kunnen die hoeken schoon worden gespoeld en daarna worden voorzien van verf.
Een wat bewerkelijker, maar mooi alternatief, is het om de 4-5 schroeven te verwijderen en het hele profiel uit de sponning te tillen. Daarna zijn alle hoeken eenvoudig te reinigen en te schilderen.