Hoeveel geld moeten VvE’s reserveren voor groot onderhoud?
Ongeveer de helft van de VvE’s spaart te weinig. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud. Daarom moet elke VvE jaarlijks een bedrag reserveren voor het groot onderhoud van het gebouw. Toch is daarmee niet voor iedereen duidelijk wat moet worden gerekend tot groot onderhoud. Het gaat dus niet om onderhoud, maar om groot onderhoud.
Verplicht minimumbedrag voor groot onderhoud
Groot onderhoud is bijvoorbeeld onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij genoeg geld reserveren om het groot onderhoud te kunnen betalen.
De helft van de VvE’s spaart te weinig voor groot onderhoud van het gebouw. Daarom heeft de wetgever in 2018 bepaald dat VvE’s elk jaar een minimumbedrag dienen te reserveren voor groot onderhoud. Dat staat in “de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars”.
Het jaarlijkse minimumbedrag dat de VvE reserveert voor groot onderhoud, staat bij voorkeur op een reservefonds. Dit is een afzonderlijke betaal- of spaarrekening van de VvE.
Boekjaar
De servicebijdragen worden per boekjaar (=kalenderjaar) bepaald. Ieder jaar wordt het totaal benodigde bedrag in de ALV vastgelegd. Bij ons is de basis voor dit bedrag het MJOP, het MeerJarenOnderhoudsPlan. In dat MJOP zijn alle onderdelen van de te verwachten kosten van grootonderhoud voor ons gebouw zo goed mogelijk geschat. Ik noem een paar voorbeelden die in het MJOP zijn opgenomen. De liftinstallatie, de vervanging van lampen in het trappenhuis, het schilderen van de buitenkant en het trappenhuis (de algemene ruimte) van ons gebouw. Er zijn verschillende manieren om tot een bedrag te komen. De wetgever noemt er drie:
Een alternatieve manier kan zijn de procentuele stijging van de premie van de opstalverzekering. Dan heb je niet ieder jaar de discussie over de hoogte. Een discussie die vaak tot onenigheid leidt.
De servicebijdrage kan in het lopende boekjaar worden vastgesteld en met terugwerkende kracht in rekening worden gebracht, maar de leden hebben vermoedelijk een voorkeur voor vooraf bepalen en niet achteraf.
Voor dat geheel maken we als VvE een zo goed mogelijke schatting van de kosten voor groot onderhoud en vervanging voor de komende jaren. Dat levert per jaar een totaalbedrag op dat wij met zijn allen moeten opbrengen, dat bedrag is het jaarbedrag en wordt over alle eigenaren verdeeld. Daarvoor geldt een verdeelsleutel die in de splitsingsakte staat beschreven.
In onze situatie is de verdeelsleutel als volgt:
Het totale jaarbedrag wordt door 12 maanden gedeeld. Dat totale maandbedrag wordt gedeeld door 130. De maandelijkse servicebijdrage van de onderste 2 appartementen bedraagt 15/130e. De servicebijdrage van de 2 etages erboven (dus 4 appartementen) is 18/130e en voor het penthouse geldt de verdeelsleutel 28/130e.
| appartement | in 2022 per maand verschuldigde servicebijdrage | in 2023 per maand verschuldigde servicebijdrage |
| 30 | € 216,00 | € 243,11 |
| 32 | € 216,00 | € 243,11 |
| 34 | € 258,50 | € 292,11 |
| 36 | € 258,50 | € 292,11 |
| 38 | € 258,50 | € 292,11 |
| 40 | € 258,50 | € 292,11 |
| 42 | € 403,50 | € 454,11 |
In 2022 was de maandbijdrage € 403,50. In de ALV van 1 november 2022 werd een verhoging afgesproken van 16% (zie de conceptnotulen van 14 november 2022). Dat levert een maandbedrag op van € 468,06.
Het maandbedrag werd voor het penthouse echter vastgelegd op € 454,11. Aangezien de servicebijdrage voor het kalenderjaar geldt bevreemdt mij dat. Als ik dat nareken kom ik op een verhoging van 12,543%.
Om eindeloze discussies te voorkomen lijkt het goed om een overzicht te maken wat de wetgever en de VvE verstaat onder “groot onderhoud”. Wat valt er wel en niet onder? In plaats van de term groot onderhoud wordt ook wel gebruikt de term vervangingsinvesteringen. Ik zou mij kunnen voorstellen om een minimum bedrag aan te houden voor opname van investeringen in het MJOP. Bijvoorbeeld de hoogte van de servicebijdrage voor het penthouse. Als de jaarlijkse investering onder de waarde valt niet meenemen, erboven wel.