Waterbeheersing

Een plaatje zegt meer dan duizend woorden. Hier is het risico voor onze kelderverdieping te zien.

Goed dat het gebouw op 23 augustus 2010 nog niet was opgeleverd. Er stonden nog geen waardevolle voorwerpen (onder andere auto’s) in. Het risico en de gevolgen waren voor de bouwer.

Bouwtechnische achtergrondinformatie
Onze kelderverdieping is eigenlijk een omgekeerd ‘zwembad’. De fundering van ons gebouw is een groot vierkant van beton, met een vaste bodem. Aan de buitenkant staat water, binnen is het droog. Vandaar de beschrijving van het omgekeerde ‘zwembad’. Aan de buitenkant van het ‘zwembad’ staat het grondwater. Naar schatting zo hoog als op de foto met de wateroverlast te zien is. Maar bij langdurige regen zal het niveau van het grondwater stijgen, soms tot boven de onderste doorvoeropening in de garage van het penthouse (daarover later meer). Dit ‘zwembad’ wordt nog eens extra gecompliceerd door de opening die er in zit, de garagedeur bij de hellingbaan. Naast de bedreiging door het grondwater zal het regenwater dat op de hellingbaan valt in gelijke delen in de garage van J3 en J4 terecht komen. Daar wordt het opgevangen en opgepompt, het ‘zwembad’ uit.

Hoosbuien kunnen veel water opleveren in korte tijd. De praktijk toont aan dat in extreme gevallen rond de 5000 liter één uur de ‘vuilwaterput’ in kan stromen (per gebouw). Dat is ruim 5x de put vol. Trouwens, eigenlijk is het water in de ‘vuilwaterput’ helemaal geen vuil water. Het is regenwater dat naar onze put wordt geleid en moet worden opgepompt naar een hoger niveau. Naar de riolering in de straat of de vijver in. Tot augustus 2022 loosden wij primair op de riolering. Maar vanwege het tekort aan oppervlaktewater hebben wij de prioriteit veranderd naar de vijver. Normaal lozen wij nu op de vijver, en pas in tweede instantie op de riolering. Een duidelijke beschrijving bevindt zich bij de aansturing van de pompen in de garage.

Het eerder genoemde zogenoemde ‘zwembad’ met een opening levert risico’s op. Zelfs als het niet regent. Stroom en pompen zijn nodig om de garage droog te houden. En aandacht. Altijd.

Terug naar het begin:
Op 23 augustus 2010 liep de vijver over en stroomde het water onze garages in. Het water stond 70 cm hoog. Met grote pompen werden de garages uitgepompt.

    

 

Details
De garage, gangen en kelderboxen zijn goed zichtbaar, maar men dient zich te realiseren dat delen van dit ‘zwembad’ zich aan het directe zicht onttrekken. Achter de meterkast, de liftschacht en de trap is een deel van de kelder niet toegankelijk of zichtbaar. Wat daar gebeurt ligt dus buiten onze controle. In de meterkast is daar iets van zichtbaar. Het muurtje dat de achterwand vormt van de meterkast is aan de bovenkant open, het sluit niet aan.

Het wegdek aan de buitenkant van de fietsdeur (foto links) was vanaf de oplevering altijd vochtig door regenwater dat over de grond en langs de goot de garage in liep. Veel van dat water komt ook na de regenbui nog uit het zichtbare rooster uit de plantenbak erboven.

Daar hebben wij een kleine wig van cement geplaatst die het water de goot in dwingt (zie foto hieronder). Additioneel werd aan de binnenkant een dorpel aangebracht die voorkomt dat water de hoek in kan komen tot onder de regelkast van de wegdekverwarming. Sindsdien is die hoek redelijk droog.

 

De vuilwaterput
De put in de bodem van de garage bij de fietsdeur dient als eerste opvang en buffer. De buffer heeft de functie van opvang van grote hoeveelheden water in korte tijd. De afmeting is ongeveer 1x1x1 meter. De ‘vuilwaterput’ kan daarmee maximaal duizend liter water bevatten. Om een veilige buffer te kunnen zijn zal men de waterstand van de pompen vrij laag moeten kiezen. Het deel tussen de normale waterspiegel en de garagevloer vormt de buffer.

Er was oorspronkelijk slechts één pomp gemonteerd. De maximale capaciteit van die pomp bedroeg 18.000 liter per uur. Het aan- en uitslaan van deze pomp werd geregeld door vlotters die op het water dreven en, afhankelijk van het niveau van het water, de pomp aan en af lieten slaan. Inwendig waren die vlotters mechanisch en na een aantal jaren sloeg de vlotter (en dus de pomp) niet meer af en stond hij droog te pompen. Slecht voor de pomp en ongewenst.
Al jaren hadden wij geen goed gevoel bij deze constructie en vooral bij het feit dat er maar één pomp beschikbaar was.
Binnen onze VvE werd het besluit genomen om een tweede pomp te installeren.
Daarbij hebben wij gekozen voor twee volledig gescheiden systemen en een modulaire opbouw. Overzichtelijk en beheersbaar. Door ons zelf. Zonder onderhoudsabonnement.

Uitbreiding pompen
De reservepomp loost als vanouds op de bestaande afvoer naar de straat en de normale riolering (niet die voor regenwater). Via de afvoerleiding in de rechter hoek (in het donkere gedeelte van de foto).
De tweede pomp hebben wij aangesloten op een aparte afvoer op de vijver. Via de in het midden van het rooster zichtbare verticale pvc-leiding. Bij hevige regenval zou de riolering overbelast kunnen raken, dus leek de vijver een veilig alternatief. Onze straat heeft een dubbel uitgevoerd rioleringssysteem. De gewone riolering voor vuilwater en een riolering voor regenwater. De roosters op straat zijn aangesloten op het regenwaterdeel en niet bedoeld voor bijvoorbeeld chemicaliën en verfmengsels. Ons gebouw heeft geen aansluiting op het regenwaterriool van de straat, maar loost zijn regenwater op de vijver. Om de hoek naar gebouw J2.
De pompen worden afzonderlijk geschakeld, middels een sensor die boven (niet actief) of in het water (wel actief) hangt en een elektronische schakelkast (zie foto’s hieronder) die de stroom inschakelt om iedere pomp te activeren.

Bij het plaatsen van de nieuwe pomp hebben wij de oorspronkelijke vlotters buiten werking gesteld en zijn wij voor beide pompen overgestapt op elektronische sensoren (de oude regelkast is rechts op de foto nog te zien, met de rode knop erop). In de overtuiging dat deze elektronische sensoren betrouwbaarder zijn (mits periodiek gereinigd).

De nieuwe pompen hebben zelf voelers voor water die kunnen worden gebruikt voor het aan en uitschakelen. Maar deze schakeling blijft vrij lang doorpompen als het waterniveau onder de voeler komt. Met het risico op drooglopen van de pomp. Om dat drooglopen te voorkomen hebben wij gekozen voor aparte sensoren, de waterschakelaars.

Roosteraanpassing 
Voor een makkelijkere toegang tot de sensoren en pompen (voor onderhoud en vervanging) werd het afdekrooster in twee delen gesplitst.
Een vast deel tegen de achterwand van de put aan van ongeveer 25cm breed. Aan dat vaste roosterdeel werd de tweede pomp opgehangen. Aan rvs-kettingen om de hoogte naar wens te kunnen aanpassen. Door dat vaste deel loopt ook de tweede afvoerbuis die naar de vijver toe gaat. Wij hebben bewust voor de vijver gekozen omdat de riolering zelf te kort kan schieten en zijn water dan niet meer kwijt kan. De vijver is altijd vrij.
Het voorste deel van het rooster werd scharnierend bevestigd aan het vaste (achterste) deel en kan daardoor veel gemakkelijker worden geopend en tegen de achterkant worden vastgezet. Aan dit bewegende rooster werden de sensoren voor de waterhoogte aan een aluminium strip bevestigd (zie foto verderop). Voor inspectie en reiniging is deze constructie veel toegankelijker.

Op de foto is ook de eerder genoemde dorpel te zien die de hoek droog houdt.

Elektronische waterniveau-schakelaars

        

Links de elektronische schakelaar als hij in bedrijf is (groen lampje) en de sensor (foto midden) droog is.
Rechts dezelfde schakelaar als de sensor water signaleert (brandend rood lampje) en de pomp stroom geeft (230V).

Waarschuwingsalarm
De derde sensor (op de grote foto links boven in het stopcontact) is een watersensor die een luid signaal geeft als het water de sensor raakt, bijvoorbeeld als de eerste pomp het niet doet of een grote hoeveelheid water onvoldoende kan verwerken.
Bij afgaan van het akoestische alarm zijn er dus twee mogelijke oorzaken.
– De hoofdpomp doet het niet.
– De hoofdpomp kan de hoeveelheid water niet aan.
Beide oorzaken hebben dus aandacht nodig. Voor de toekomst zou een waarschuwing op je mobiele telefoon een handige aanvulling zijn.

Op de foto van de sensor is de voeler goed te zien. Het is het zwarte deel, dat er een beetje uitziet als een stekker met korte pootjes. Als die twee pootjes in water terecht komen gaat het alarm af.

De op de foto zichtbare pomp met groene delen is in 2020 vervangen door een pomp zoals hieronder te zien is. In februari 2021 zijn tijdens de dooi beide pompen met succes getest.

 

Tweede pomp
Bij een nog verder stijgend waterniveau zal de tweede pomp in werking treden.

Medio 2022 zijn de stekkers van de pompen omgewisseld. De pomp die loost op de vijver zal nu als eerste inschakelen. Pas in tweede instantie zal de tweede pomp in werking treden en zijn water naar het riool lozen. Gezien de lage grondwaterstand leek het ons beter het opgevangen regenwater eerst naar de vijver te pompen.

Sensoren (watervoelers)
De sensoren voor het schakelen van de pompen zijn elektronisch en gemonteerd op een hangende aluminium strip (zie foto rechts). Iedere pomp heeft een eigen sensor en elektronische schakelaar (middels een relais). Een sensor bestaat uit een rubber blokje met twee metalen pennen erin (zie eerdere foto).
Als die pennen in contact komen met water gaat er een klein stroompje lopen en wordt de elektronische schakelaar (hierboven) geactiveerd.
Als de sensor geen water meer voelt zal de pomp nog ongeveer 1 minuut doorpompen (om pendelen te voorkomen) en dan afslaan. In die ene minuut zal het waterniveau ongeveer 2 cm verder dalen.
De sensoren moeten periodiek (2x per jaar?) worden bekeken door het afdekrooster op te tillen. Even schoonmaken met een borsteltje en klaar. Bij vervuiling kan het gebeuren dat de twee voelerpunten elektrisch verbinding blijven maken en de pomp droog loopt. Dat is te horen aan de herrie die je hoort vanuit de vuilwaterput.
Oplossing:
Trek de betreffende grote zwarte stekker (mag ook beide verwijderen) uit het kastje op ooghoogte, til het rooster op, zet dit vast naar achteren en maak daarna de voelers schoon met het borsteltje. Doe de stekker(s) weer in het juiste kastje. Als het goed is werkt alles daarna weer normaal.

Specificaties
De pompen zijn van het type Kärcher SP7 Dirt inox (bij Gamma voor € 135,00) Kärcher SP7 Dirt inox

De pompen zijn eenvoudig af en aan te koppelen en daardoor eenvoudig te reinigen en te vervangen. De garantie van de hoofdpomp loopt tot 2022 (doet het in 2023 nog steeds zonder problemen), van de hoger geplaatste pomp tot 2025. De capaciteit is 15500 liter/uur. Dat is ruim voldoende, zie ook bij de pagina: Veiligheid

De tweede pomp is sinds oktober 2020 identiek aan de hoofdpomp en eveneens een Kärcher SP7 Dirt inox (gekocht bij BOL.COM voor € 129,00). Daarbij werden van beide pompen de 10m lange aansluitkabels ingekort tot ongeveer 3m en van nieuwe stekkers met randaarde voorzien.

Beide pompen zijn ingesteld op de handmatige modus (de eigen sensor is buiten werking gesteld). De kans op drooglopen is voorkomen door de elektronische waterniveauschakelaars te gebruiken.

De handleiding is te vinden op internet.

 

Rioleringen vanuit de appartementen

De PVC rioleringsbuizen zoals zij in de garage uit de schacht komen.	met een iets andere hoek.
Er zijn maar twee rioolbuizen per schacht te zien. Niet ieder appartement heeft dus een eigen afvoer. Van links naar rechts zijn de rioolbuis te zien van 30, daarnaast de gecombineerde buis van de huisnummers 34 en 38.	Rechts ernaast de rioolbuis van de huisnummers 36, 40 en 42. Helemaal rechts de buis van huisnummer 32. De dikke zilverkleurige buis is van de mechanische ventilatie in het washok.

Terugslagkleppen
Bij J4 hebben ze in de rioolbuizen die horizontaal zijn gemonteerd in 2023 terugslagkleppen gemonteerd. Om te voorkomen dat er rioolinhoud kan terugvloeien en terecht kan komen in de onderste appartementen zoals in J8 is gebeurd. Aan deze kleppen zijn veel nadelen verbonden. Om te beginnen moeten ze tegen redelijk hoge kosten worden aangelegd, verder moeten ze 2x per jaar worden onderhouden. En bovendien was de oorzaak van de overstroming bij J8 niet alleen de verstopping van het riool buiten het gebouw door vetten die zich hadden opgehoopt, maar vooral door de hoge druk die door het oppompen van water vanuit de vuilwaterput was veroorzaakt. Bij J3 wordt het water niet naar de riolering geperst.

Doorvoeren fundering
In de fundering zitten enkele openingen om verschillende buizen en leidingen door te laten (zie foto). De laagste opening bevindt zich in de garage van het penthouse en heeft bij hoge grondwaterspiegels al enkele malen water doorgelaten. Het is jaren niet gelukt de afdichting echt waterdicht te krijgen. SealTeq uit Amsterdam heeft in 2022 een voorlopig dichte doorvoer gerealiseerd.
De eigenaar van het penthouse heeft om die reden een pragmatische oplossing bedacht. De oplossing bestaat uit een goot onder de doorvoeren die eventueel water via het rechter uiteinde loost op een ruime maat emmer. In die emmer bevindt zich opnieuw een voeler met alarm.

          

Zie verder bij de pagina Veiligheid.

Laatste wijziging juni 2023